Il achète un garage qu'il ne pourra jamais exploiter

Un jeune mécanicien de Cap Chat, en Gaspésie, se retrouve dans le pétrin après avoir acheté un garage, sans vérifier adéquatement les règlements de zonage. Il voulait créer son propre emploi, il a investi toutes ses petites économies pour y parvenir. Mais à la toute dernière minute, il a compris qu'il s'était fait avoir.

Journaliste-réalisateur : Maxime Poiré

Ce jeune mécanicien a travaillé pendant presque sept ans sur des bateaux. Afin de devenir son propre employeur, il achète un garage à Cap Chat en novembre 2000. Coût de la transaction : 16 000 $. Ce qui a poussé l'homme de 33 ans à revenir sur la terre ferme : être près de sa famille - sa conjointe et ses deux enfants. En 2002 il quitte pour de bon son emploi en mer, qui le tenait loin des siens de nombreux mois par année. Il tente de démarrer son entreprise. Mais la municipalité de Cap Chat lui réserve une surprise. La conjointe du mécanicien : « Le huissier est arrivé chez nous avec une mise en demeure : vous avez quatre jours pour cesser vos activités. »

La Ville prétend que le garage, qui a pourtant été bâti il y a plus de 40 ans, est dans une zone résidentielle. C'est ainsi que le jeune mécanicien apprend qu'il est interdit de réparer des voitures à cet endroit :  « Pour moi, c'était un garage, ça a toujours été un garage. Dans ma tête et dans la tête de bien des citoyens de Cap Chat c'est un garage et non pas un entrepôt. »

C'est à ce moment que la bataille s'engage contre Cap Chat. Depuis deux ans, comme Don Quichotte, il se démène pour avoir le droit d'exploiter son commerce, mais la Ville refuse systématiquement d'apporter une modification au zonage. Le mécanicien : « On se bat contre la Ville mais la Ville ne veut rien savoir. Ils sont convaincus que c'est résidentiel, et on ne peut rien faire, à part un entrepôt. »

Se fier au compte de taxes?

Mais que s'est-il passé au moment de la vente? Qu'est-ce que le propriétaire précédent lui a dit? Le mécanicien : « Il m'a dit que le code d'utilisation, c'était 6411. Et que j'avais le droit de réparer des voitures ici. Il y en avait dans la cour et il y en avait plusieurs dans le garage. C'était assez dur de ne pas le croire. »

La Facture a vérifié auprès de la Municipalité régionale de comté ce que signifie le code d'utilisation 6411 que l'on retrouve sur le compte de taxes du mécanicien. Dans le document qui définit la codification des immeubles, il est écrit en toutes lettres que le code 6411 réfère à un service de réparation d'automobiles. Un garage. Le mécanicien a cru que le code d'utilisation indiquait qu'il avait le droit d'exploiter le garage.

Selon Me Daniel Bouchard, spécialiste en droit municipal, il ne faut pas se fier au code d'utilisation. Il donne ce conseil aux acheteurs de propriétés : « Les gens croient que le compte de taxes est indicateur de ce qu'ils peuvent faire. C'est une erreur courante, qu'il ne faut pas faire. Le compte de taxes, il faut le mettre de côté. Même le rôle d'évaluation, il faut le mettre de côté. Ce que l'évaluateur indique dans le rôle, c'est ce qu'il observe comme usage exercé. Il n'est pas là pour vérifier la légalité de ce qui se fait. Il se peut que l'usage exercé ne soit pas autorisé par la réglementation municipale. Il faut donc comprendre que le compte de taxes ne confère pas de droit, il ne fait que décrire ce qui se passe dans l'immeuble. C'est tout. »

Donc, pour savoir vraiment ce qui est permis dans un secteur, il faut absolument se renseigner auprès du service d'urbanisme de sa municipalité. Mais avant d'acheter, le mécanicien n'a pas pris cette précaution, ce que déplore Judes Landry, maire de Cap Chat  : « Il aurait fallu qu'il s'informe sur le zonage à l'urbaniste de la Ville de Cap Chat. […] Il aurait appris qu'il n'était pas dans une zone commerciale, qu'il était dans une zone résidentielle. »

Le vendeur ne leur a rien dit

Si le couple avait poussé son enquête, il aurait appris qu'à l'été 2000, quelques mois avant l'achat du garage, le vendeur avait reçu une mise en demeure de la municipalité. Le maire Landry : « Ils faisaient des réparations d'automobiles, du débosselage, et ainsi de suite. Ce n'était pas permis dans cette zone. »

Le jeune couple explique que le vendeur ne leur a jamais dit qu'il y avait eu des problèmes avec la municipalité. Le vendeur a refusé d'accorder une entrevue à la caméra à La Facture. Au téléphone, il prétend avoir informé correctement l'acheteur. Pourtant, dans le contrat de vente notarié, le vendeur déclarait n'avoir reçu aucun avis d'une autorité compétente mentionnant que l'immeuble n'est pas conforme aux règlements et lois en vigueur. Pas un mot sur la mise en demeure.

La position de la municipalité

Aujourd'hui, le mécanicien et sa conjointe songent à poursuivre le vendeur. Ils mettent aussi en doute l'attitude de la municipalité, qui a laissé traîner la question de l'usage de ce garage durant plusieurs années, avant qu'ils n'en deviennent propriétaires. La conjointe : « Pourquoi n'ont-ils pas arrêté quelqu'un avant nous? Aujourd'hui, on veut mettre du pain sur notre table avec cette entreprise, et ils nous disent non. C'est aujourd'hui qu'ils décident de nous mettre des bâtons dans les roues. Pourquoi ne l'ont-ils pas fait avant? C'est là, je trouve, qu'il manque quelque chose.  » Le mécanicien : « Je n'ai pas bâti ce garage. Il était là. S'il était là et qu'il n'était pas légal, pourquoi l'a-t-on mis ici? On a demandé ça à la Ville, et tout ce qu'ils trouvent à me dire, c'est que quelqu'un n'a pas fait son travail. »

Le maire Landry : « Il y a quelque chose qui n'a pas marché. Il a l'ambition d'avoir un commerce à Cap Chat, je comprends ses idées et on est avec lui à 100 %. Sauf que dans cette zone, il s'est produit une erreur, et aujourd'hui, on est pris avec le problème. »

Le mécanicien : «  T'aurais le goût de t'en aller.  Je voulais rester ici en région. […] J'ai mis tout mon argent dans ça, et je ne peux rien faire. »

En conclusion

Le mécanicien a été forcé de louer un autre local commercial à Cap Chat pour y installer son garage. Il se retrouve donc avec un loyer à payer, en plus de l'hypothèque qu'il a à rembourser. Un conseil: dans ce genre de situation, donnez à votre notaire le mandat précis de vérifier si l'usage que vous comptez faire du bâtiment que vous achetez est autorisé. C'est son domaine et de plus, votre notaire a une assurance responsabilité qui vous protège en cas d'erreur de sa part.