Un courtier qui fait des investissements douteux

Le cas...

Âgé de 79 ans, un chorégraphe avait réussi à économiser, tout au long de sa vie, 230 000 $ . En 1993, il confie toutes ses économies à une firme de courtage.

Tel que prévu à son contrat, son conseiller effectue pendant trois ans des placements très sécuritaires. En 1996, le courtier propose à son client une nouvelle stratégie de placement.

Le courtier suggère fortement à son client de devenir actionnaire d'une compagnie forestière qu'il connaît très bien. Il assure son client qu'il s'agira d'un placement très rentable, puisqu'il verra son argent doubler en quelques mois.

Monsieur donne son accord pour un investissement de 50 000 $.

Mais voilà que le courtier investit cinq fois plus au nom de son client dans la compagnie.

Ce que La Facture a découvert...

· Le courtier n'a jamais appelé son client pour lui demander l'autorisation d'investir plus que les 50 000 $.

· Au total, sans le savoir et par l'intermédiaire de son courtier, Monsieur a acheté pour 228 000 $ d'actions de la compagnie forestière, soit la quasi-totalité de ses économies.

Quelques semaines plus tard, la compagnie s'effondre : les actions ne valent plus rien.

· Le consommateur n'a jamais réalisé qu'il avait investi autant d'argent dans cette compagnie, puisqu'il n'a jamais eu à débourser cette somme. En effet, le courtier a emprunté l'argent auprès de la maison de courtage (c'est ce qu'on appelle «faire des achats sur marge»).

· Monsieur affirme qu'on ne lui a pas expliqué que son contrat permettait au courtier d'emprunter en son nom. Il n'a d'autre choix que de rembourser les 228 000 $.

· Le courtier a été congédié par la firme. Il est aussi poursuivi par plusieurs de ses anciens clients qui ont perdu leur investissement dans la même compagnie forestière.

Retenez ceci...

· Monsieur a intenté une poursuite de 267 000 $ contre la firme de courtage. Tout ce qu'il souhaite, c'est récupérer son argent : «les économies de toute ma vie».

· Le courtier n'est pas au bout de ses peines puisqu'il est également poursuivi par son ex-employeur qui lui réclame 300 000 $ pour compenser les pertes de plusieurs clients de la maison de courtage. De son côté, le courtier poursuit son ancien employeur pour congédiement illégal.

· Les maisons de courtage sont tenues de surveiller les transactions faites par leurs courtiers. Dans ce cas-ci, la compagnie de courtage n'a pas voulu nous expliquer pourquoi le mécanisme de surveillance a failli dans le cas de ce client.

Quelques semaines après la diffusion de notre reportage, la maison de courtage a offert au client un règlement hors cours qui le satisfait.

Pour consulter le suivi complet du reportage, cliquez sur le bouton Du nouveau! (ci-haut).

Journaliste : Isabelle Richer
Réalisatrice: Martine Lanctôt

Pour en savoir plus...

Commissions des valeurs mobilières du Québec
www.cvmq.com
(514) 940-2150 ou 1 800 361-5072

Le piège dans un transfert d'hypothèque

Les taux d'intérêts hypothécaires recommencent à monter. Si vous voulez vendre votre maison, il se peut que votre acheteur vous demande de lui transférer votre hypothèque, pour qu'il puisse bénéficier du taux d'intérêt plus bas que vous avez obtenu il y a quelques années. De plus, pour assumer votre hypothèque, l'acheteur n'a pas besoin d'emprunter en son nom, ce qui lui permet d'économiser des frais de notaire.

Mais cela comporte des risques.

Des risques que des propriétaires n'auraient pas courus si leur caisse populaire les avait bien informés.

Le cas...

Un propriétaire de Laval a vendu son immeuble en 1990 en acceptant de transférer son hypothèque à l'acheteur. Cet immeuble a par la suite été revendu à six reprises en transférant chaque fois la même hypothèque.

Mais un jour, les anciens propriétaires apprennent une bien mauvaise nouvelle : la caisse populaire les poursuit pour hypothèque impayée. Le sixième et dernier propriétaire n'a pas effectué ses paiements. Total de la poursuite :
84 000 $.

Tous les anciens propriétaires doivent rembourser la dette à part égale.

Pourquoi?

Parce que selon les contrats hypothécaires, même si le prêt est assumé par un nouveau propriétaire, il reste toujours enregistré au nom de l'ancien propriétaire. Par ce procédé, les anciens propriétaires demeurent donc toujours responsables de l'hypothèque.

Ce que La Facture a découvert...

· Un notaire indépendant à l'histoire, Me Jean Lambert, croit que si les anciens propriétaires restent responsables de l'hypothèque, les institutions financières ont elles aussi des responsabilités.

Selon lui, les banques ou les caisses devraient informer régulièrement les anciens propriétaires de tout changement important à l'hypothèque. Par exemple, «Lorsque l'institution financière renégocie le taux d'intérêt avec un nouveau propriétaire, les anciens propriétaires devraient en être informés», afin de les protéger contre des décisions qui pourraient alourdir leurs responsabilités.

· Or la caisse n'a jamais avisé les anciens propriétaires lorsqu'elle renégociait le taux d'intérêt de l'hypothèque avec les nouveaux acheteurs.

· Selon Me Lambert, «comme les propriétaires n'ont jamais été informés des taux d'intérêt, ils ne devraient plus être liés au contrat». Il ajoute : «Plusieurs institutions financières maintiennent ainsi la responsabilité d'anciens propriétaires, sans les informer des changements au contrat».

· Selon Me Michel Tourengeau, avocat de la caisse populaire, «Le contrat initial n'oblige pas le créancier (la caisse) à aviser l'ancien propriétaire des ventes successives. Le créancier est présumé ou censé le savoir», précise l'avocat. La caisse populaire maintient ce point de vue et poursuit les anciens propriétaires qui devront se défendre en cour.

Retenez ceci...

· Si vous acceptez de transférer votre hypothèque à l'acheteur de votre maison et que vous ne voulez pas courir de risque, vous pouvez exiger de votre banque qu'elle vous dégage de vos responsabilités par écrit.

· Si elle refuse, rappelez-lui que votre acheteur peut prendre une hypothèque dans une autre banque ou encore, refusez de transférer votre hypothèque.

Pour en savoir plus...

Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
www.cmhc-schl.gc.ca
(514) 283-2222 ou (418) 649-8080

Le nouveau directeur de la Caisse populaire nous a affirmé qu'il abandonnait la poursuite contre son client puisque celui-ci n'avait jamais été informé des multiples transactions concernant l'immeuble pour lequel son nom figurait toujours comme créancier hypothécaire.

Le cas des autres créanciers n'est toujours pas réglé.

Journaliste : François Sanche
Réalisateur : Luc Leblanc

Pour en savoir plus...

Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
www.cmhc-schl.gc.ca/schl.html
(514) 283-2222 ou (418) 649-8080