Des agents immobiliers spéculateurs aux méthodes douteuses

Le cas...

Une dame hérite de la maison de son père et décide de la vendre. Elle fait appel à un agent immobilier qui lui déniche deux acheteurs prêts à lui offrir les 92 000 $ demandés. Il lui spécifie que les acheteurs sont des agents immobiliers mais, qu'il sera là pour veiller à ses intérêts.

Au moment de signer l'offre d'achat, les acheteurs lui présentent deux documents. Le premier est une promesse d'achat de 125 000 $ et le second, une annexe qui stipule que le prix d'achat est réduit à 92 000 $ à cause des travaux de rénovation nécessaires. L'acheteur rassure tout de suite sa cliente quant aux raisons de ce procédé.

Madame signe ensuite un acte de vente de 125 000 $ chez une notaire. Se fiant à son agent, elle signe également un état des déboursements où elle reconnaît avoir reçu 33 000 $ de dépôt. Le vendeur lui a expliqué que cette indication servait simplement à aider les acheteurs à obtenir un financement pour leurs rénovations. Mais, aujourd'hui, madame se demande où sont passés ces 33 000 $ qu'elle n'a jamais eus entre les mains.

Ce que La Facture a découvert...

· Selon l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, le recours à un deuxième document de vente semble un moyen de gonfler le prix de vente de la maison, afin d'obtenir un prêt hypothécaire plus élevé.

·Les acheteurs n'ont effectivement présenté que la promesse de vente de 125 000 $ au prêteur hypothécaire. La caisse populaire qui leur a accordé leur prêt confirme n'avoir jamais vu l'autre document qui stipule que le prix de vente a été réduit à 92 000 $. Comme la caisse prête 75 % du capital, les agents immobiliers ont donc obtenu un prêt de 93 750 $, alors qu'ils auraient dû se contenter de 69 000 $.

· Cela contrevient aux règles de financement de la caisse populaire qui pourrait exercer des recours contre les acheteurs.

· À titre d'héritière, madame pourrait aussi subir un préjudice lorsqu'elle produira la déclaration de revenu de son père décédé, si elle doit calculer un gain en capital sur la propriété de 125 000 $ au lieu de 92 000 $.

·L'agent immobilier de madame a refusé de nous accorder une entrevue. Mais l'un des acheteurs soutient que madame a bel et bien reçu la somme de 33 000 $ comptant. Madame leur aurait ensuite remis cet argent afin qu'ils effectuent leurs travaux de rénovation. Ce que réfute madame.

· Pour la notaire Suzanne Hotte que nous avons consultée, la dame a quand même une part de responsabilité, puisqu'en signant l'état des déboursements, elle reconnaît avoir reçu un acompte.

· Cela n'a pas empêché l'Association des courtiers et des agents immobiliers du Québec d'ouvrir une enquête sur cette affaire, tout en ayant déjà relevé plusieurs fautes professionnelles de la part des trois agents immobiliers. La Chambre des notaires mène aussi son enquête au sujet de la notaire qui a signé l'acte notarié.

 

· Entre temps, nous avons appris que les deux agents qui ont acheté le duplex de madame pour 92 000 $, l'ont revendu, deux mois plus tard, au prix de
135 500 $ : ce qui leur fait donc un profit de 43 000 $.

 

Retenez ceci...

* Il n'y a rien d'illégal dans cette dernière transaction. Le profit présumé de 43 000 $ ne peut être confirmé ou infirmé, car il faudrait d'abord savoir si des travaux de rénovation ont bel et bien été réalisés. Les courtiers ont tout de même manqué à leurs devoirs, puisqu'ils peuvent avoir porté préjudice à la dame. Ce préjudice, c'est l'impôt sur le gain en capital que madame pourrait payer en surplus.

Journaliste : Michel Senécal
Réalisatrice : Mireille Ledoux

Pour en savoir plus...

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec
www.acaiq.com
(450) 462-9800 ou 1 800 440-7170

Chambre des notaires du Québec
www.cdnq.org
(514) 879-1793 1 800 263-1793

 

Invalidité contestée : une assurance-salaire à rembourser

Le cas...

Une dame s'absente pendant quelques mois de son travail dans une caisse populaire pour des raisons de maladie. Le 19 mai 1999, elle se fait opérer pour une masse non cancéreuse au sein. Avant de partir en congé de maladie, son employeur lui fait signer un formulaire d'assurance-salaire dans lequel une clause stipule que si l'assurée reçoit des prestations en trop, elle s'engage à les rembourser.

Une clause lourde de conséquences pour cette dame, puisque son congé est finalement prolongé jusqu'au 27 septembre et que son assureur refuse de l'indemniser au-delà du 2 juillet, prétextant que la travailleuse n'est plus invalide en vertu de la définition du contrat. Le rapport du médecin personnel de l'employée mentionne pourtant que sa patiente est souffrante et qu'elle est incapable d'accomplir un travail régulier. Mais son assureur prétend que le rapport du médecin n'est pas clair, car «il ne dit pas en quoi madame est empêchée de travailler».

L'employée ne comprend pas pourquoi son assureur refuse de poursuivre son indemnisation, alors qu'il gère également une autre de ses assurances, son assurance-prêt, par laquelle il l'indemnise sans discuter. Elle se demande bien en quoi son employeur, qui gère ses deux assurances, la considère apte au travail pour l'une et inapte pour l'autre..!

Elle conteste donc ce refus de l'assureur. Son dossier est soumis au médecin-expert de la compagnie qui maintient la décision de l'assureur, sans même rencontrer madame pour poser un diagnostic. Résultat : la dame doit rembourser les prestations jugées excédentaires par son assureur, un montant qui s'élève à 2 137 $.

Ce que La Facture a découvert..

· Son assureur admet qu'il n'avait peut-être pas toute l'information nécessaire pour juger de l'état de santé de son employée. Après avoir fait une seule tentative pour rejoindre le médecin traitant, l'entreprise n'a fait aucune autre démarche et considère le dossier clos.

· Nous avons consulté Me Luc Alarie qui croit que les compagnies d'assurances ont la partie trop facile. Il estime que si l'assureur choisit de ne pas soumettre son client à un examen médical, il devrait alors accepter la preuve médicale que son client lui soumet.

· Il n'y a pas de mécanisme d'arbitrage en matière d'assurance-invalidité. Lorsque l'assureur ne reconnaît pas la preuve d'invalidité, l'assuré n'a d'autre recours que d'intenter des poursuites.

· Quant à l'assurance-prêt, son assureur nous apprend que sa cliente a été indemnisée par erreur : elle n'y avait pas droit, tout comme pour l'assurance-salaire, au-delà du 2 juillet. Puisqu'il s'agit de son erreur, la compagnie décide de ne pas réclamer la somme versée à l'assurée.

· De retour au travail, madame a décidé de ne pas poursuivre son assureur, jugeant que cela risquait de lui coûter trop cher en frais d'avocats.

Retenez ceci...

* Lorsque votre médecin rédige un rapport médical destiné à votre assureur, demandez-lui une description bien précise et détaillée de votre état de santé.

 

Journaliste : Isabelle Richer
Réalisatrice : Martine Lanctôt

 

Pour en savoir plus...

Association canadienne des compagnies d'assurances de personnes inc. (ACCAP)
www.clhia.ca
(514) 845-6173 ou 1 800 361-8070.